Micro-foncier ou régime réel

Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers. Le régime réel déduit les charges pour leur montant réel. La règle est simple : si vos charges dépassent 30 % de vos loyers, le réel est plus avantageux ; en dessous, le micro-foncier l’emporte.

Tout bailleur dont les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, hors dispositifs particuliers comme le Pinel, le Malraux ou les monuments historiques. Au-delà de ce seuil, le régime réel s’applique d’office.

Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, les intérêts d’emprunt et frais de dossier, la taxe foncière, les primes d’assurance, les frais de gestion et de copropriété non récupérables, et les provisions pour charges non récupérées. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas.

Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, la différence est un déficit foncier. Il s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit votre impôt sur l’ensemble de vos revenus. Le surplus se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Non, pas sur le revenu global. La part du déficit provenant des intérêts d’emprunt n’est reportable que sur des revenus fonciers, pendant dix ans. Seul le déficit issu des autres charges s’impute sur le revenu global.

Elle engage trois ans, puis se reconduit tacitement d’année en année. Passé ce délai, vous pouvez revenir au micro-foncier si vos loyers restent sous le seuil.

Oui, au taux de 17,2 %, en plus de l’impôt sur le revenu à votre tranche marginale. Ils s’appliquent à la même base imposable, quel que soit le régime.