Capacité d’emprunt et échéancier

On part de la mensualité que vous pouvez supporter : 35 % de vos revenus nets, moins les mensualités de crédits déjà en cours. On cherche ensuite le capital dont la mensualité, assurance comprise, tombe exactement sur ce montant, au taux et à la durée retenus.

Non. C’est une norme d’octroi adressée aux banques, pas un droit opposable ni un plafond légal. Les établissements disposent d’une marge de dérogation, utilisée en pratique pour les primo-accédants et les hauts revenus. À l’inverse, une banque peut refuser un dossier bien en deçà du seuil si le reste à vivre lui paraît insuffisant.

C’est ce qui reste chaque mois une fois la mensualité et les charges payées. Aucun texte ne le définit : chaque banque applique son propre barème, souvent modulé par le nombre de personnes au foyer. C’est pourtant lui, plus que le taux d’endettement, qui fait accepter ou refuser un dossier serré.

Parce que les intérêts s’allongent avec elle. Passer de vingt à vingt-cinq ans augmente le capital empruntable de quelques pour cent, mais le coût total du crédit d’un tiers environ. L’échéancier le montre : les premières années d’un prêt long remboursent surtout des intérêts.

Oui, et elle compte dans le taux d’effort. Le simulateur la calcule sur le capital initial, mode le plus répandu, qui donne une prime constante. Certains contrats l’assoient sur le capital restant dû : la prime décroît alors, et la capacité d’emprunt est légèrement supérieure.

Partiellement. Un loyer n’est pas un salaire : il peut s’arrêter, et les banques n’en retiennent qu’une fraction, le plus souvent 70 %. Le simulateur applique cette part par défaut et la laisse modifiable, parce qu’elle varie d’un établissement à l’autre : certains retiennent 80 %, d’autres déduisent le loyer de la mensualité au lieu de l’ajouter au revenu, ce qui ne donne pas le même résultat. Aucun texte ne fixe cette valeur.

Les revenus réguliers et durables : pensions, rentes, primes contractuelles, revenus d’une activité indépendante établie. Le simulateur les compte en entier, séparément des loyers. Les revenus ponctuels — heures supplémentaires occasionnelles, primes exceptionnelles, allocations temporaires — ne sont en général pas retenus par les banques, et les ajouter ici donnerait une capacité que personne ne vous accordera.

Les frais de notaire, environ 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf, les frais de garantie et les frais de dossier. Ils se financent en général sur l’apport et sont donc à retrancher du budget.