Calcul de la plus-value immobilière

On retranche du prix de vente, diminué des frais de vente, le prix d’acquisition majoré des frais payés à l’achat et des travaux. La différence est la plus-value brute. Elle est ensuite réduite par un abattement qui dépend du nombre d’années de détention, puis taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Cela dépend de quel impôt. L’impôt sur le revenu s’éteint à 22 ans de détention ; les prélèvements sociaux, qui suivent une cadence plus lente, ne s’éteignent qu’à 30 ans. Entre les deux, il reste quelque chose à payer, ce que beaucoup de vendeurs découvrent chez le notaire.

Non. La plus-value réalisée sur le logement qui constitue votre résidence principale au jour de la vente est exonérée, quelle que soit la durée de détention et quel que soit le montant. Encore faut-il qu’elle soit effectivement votre résidence principale à ce moment-là : un logement quitté depuis longtemps et resté vide ne l’est plus.

Oui, mais pas n’importe lesquels : construction, reconstruction, agrandissement et amélioration, justificatifs à l’appui. L’entretien et les réparations courantes ne comptent pas. Après 5 ans de détention, vous pouvez aussi retenir un forfait de 15 % du prix d’achat sans rien justifier, même si vous n’avez fait aucun travaux. Vous n’avez rien à décider : le simulateur retient le plus élevé des deux, puisque c’est celui qui réduit le plus l’impôt.

Non, et c’est voulu. Les deux forfaits — 7,5 % du prix d’achat pour les frais d’acquisition, 15 % pour les travaux — sont des options offertes au vendeur, jamais des obligations. Comme ils réduisent la plus-value imposable, on retient toujours le plus élevé entre le forfait et le montant réel. Le simulateur fait ce choix et affiche lequel il a retenu : renseigner vos montants réels ne peut donc jamais augmenter l’impôt affiché.

Une taxe additionnelle qui s’ajoute à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Son taux monte de 2 à 6 % par tranches, avec un lissage à l’entrée de chaque palier pour qu’un euro de plus-value supplémentaire ne coûte jamais plus qu’il ne rapporte.

Rien n’est dû, mais rien n’est récupéré non plus : une moins-value immobilière ne s’impute sur aucun revenu et ne se reporte pas sur une plus-value future. Elle est simplement perdue.

Le notaire. Il établit la déclaration, prélève l’impôt sur le prix de vente et le reverse à l’administration : vous n’avez pas d’avance à faire, et le net qui vous revient est déjà diminué de la taxe. Ce simulateur sert à le savoir avant de signer, pas à le déclarer.